Разрешение на строительство дачного дома в 2023 году — замена уведомления.
- Уведомления вместо разрешений
- Когда строительство объекта считается согласованным?
- Строительство началось до введения уведомлений
- Ситуации с самовольными постройками
- Государственный кадастровый учёт и регистрация прав на созданные объект
- Виды уведомлений
- Уведомление о планируемом строительстве – состав сведений и прилагаемые документы
- Когда можно начинать строительство дома?
- Основания для отказа по уведомлению застройщика о планируемом строительстве
- Уведомление о вводе объекта в эксплуатацию
- Причины отказа на ввод объекта в эксплуатацию
- Резюме
Внимание!
Хронология продления «дачной амнистии» до 2031 года
«Дачная амнистия 2021-2026»
В силу изменений, произошедших в ряде федеральных законов
- в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№218 от 13.07.2015)
- в ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» (№ 340-ФЗ от 03.08.2018)
До 1 марта 2026 года разрешается проведение государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, соответствующий параметрам, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ, исключительно на основании разрешения на строительство дачного дома, полученного в 2018 году.
- на жилой
- на садовый дом
созданный на земельном участке, предназначенном:
- для ведения гражданами садоводства
- для индивидуального жилищного строительства
- для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта,
соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ на основании только:
- технического плана
- технического плана и правоустанавливающего документа на ЗУ, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.
Таким образом, для того, чтобы:
- стать полноправным собственником вновь построенного объекта индивидуального жилищного строительства
- зарегистрировать своей дом после реконструкции
требуется представить в орган государственной регистрации:
- технический план
- декларацию на объект
- доказательство права на земельный участок, на котором он расположен.
Уведомление о начале и завершении стройки не требуется.
Упрощённый порядок регистрации прав на садовые дома и индивидуальное жильё продлён до 1 марта 2026 года:
- основанием для этого стали положения ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 404-ФЗ от 08.12.2020)
- с особенностями «дачной амнистии 2021–2026» и максимально упрощенного порядка регистрации жилых домов, возведённых на садовых, ЗУ, участках для ИЖС и ЛПХ, можно ознакомиться здесь.
«Дачная амнистия — 2031»
Программа «дачной амнистии» продлена до 1 марта 2031 года:
- основание – ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» №478-ФЗ от 30.12.2021
- закон вступит в силу с 1 сентября 2022 года
До 1 марта 2031 года граждане могут оформить в свою собственность бесплатно государственные и муниципальные земельные участки, если на них есть жилые дома, возведённые не позднее 14 мая 1998 года.
Для этого нужно представить в муниципальную администрацию:
- документ о предоставлении участка
- схему расположения земельного участка
- документ о технической инвентаризации жилого дома, подтверждающий:
- создание дома
- регистрацию дома до даты 14 мая 1998 года.
- выписку из похозяйственной книги
- технический план дома
Одновременно продлевается упрощенный порядок для оформления дома, построенного на участках:
- для садоводства
- для ИЖС
- для ЛПХ
Для регистрации права собственности понадобится:
- документ, подтверждающий законность владения земельным участком
- технический план дома (жилого, садового), возведённого на участке
Также до 1 марта 2031 года продлевается действие уведомительного порядка постройки жилых домов, строений или объектов индивидуального жилищного строительства, возведение которых начато до 4 августа 2018 года и в отношении которых не было получено разрешение на строительство.
Применение уведомлений
Применение уведомительного порядка обязательно при строительстве жилых домов на земельных участках, предназначенных:
- для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
- для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта
- для садоводства
Требование об обязательности направления уведомлений в администрацию изложено в Градостроительном кодекс РФ – статья 51.1.
Уведомления о планируемом строительстве/реконструкции и далее о завершении возведения объекта ИЖС относятся к разрешительной документации.
Строительство/реконструкция индивидуальных жилых домов без направления уведомлений о планируемых задачах – градостроительное правонарушение. Индивидуальный жилой дом, построенный без разрешительной документации, признаётся самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ) в судебном порядке.
В случае регистрации индивидуального жилого дома, возведённого/реконструируемого без направления уведомлений, по упрощённому порядку, и права собственности на такой дом далее могут возникнуть проблемы:
- при выявлении постоянно действующими комиссиями администрации самовольно строящегося или возведённого дома и проведённого обследования составляется акт проверки, в котором фиксируются признаки самовольного строительства
- на основе актов проверки готовится исковое заявление в суд
- при отсутствии у застройщика убедительных доказательств причин осуществления самовольного строительства суд принимает решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными:
- ПЗЗ
- документацией по планировке территории
- обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом
- решение суда об аннулировании права собственности застройщика на индивидуальный жилой дом и сведений о доме, зарегистрированных в ЕГРН, направляется в Росреестр:
- требование суда подлежит исполнению
- снос самовольной постройки или приведение её в соответствии с установленными параметрами застройщик осуществляет за свой счёт
Необходимость уведомлений оправдана задачами, которые они помогаютт решить:
- с одной стороны, нововведения по ФЗ № 404-ФЗ от 08.12.2020 упрощают процесс регистрации недвижимости
- с другой стороны, есть нюансы, с которыми столкнутся собственники:
- им самостоятельно придётся обращать внимание на охранные зоны
- строительство на участках с обременениями требует согласования
- при подаче уведомлений администрация предупреждает застройщика о необходимости процедуры согласования строительства в охранной зоне
До окончания срока «дачной амнистии» Росрестр не будет требовать представления уведомлений о начале и завершении строительства. Их роль для застройщика может быть хоть и вспомогательной, но важной.
Никто не запрещает регистрировать жилые дома при помощи уведомлений, к тому же подать этот документ не представляет никакой сложности.
1. Уведомления вместо разрешений
В документальной подготовке к застройке участков:
- для личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта (ЛПХ)
- для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
- для садоводства
произошли изменения:
- исключены разрешения на строительство
- введены новые документы:
- уведомление о планируемом строительстве/реконструкции объекта
- уведомление об окончании строительства/реконструкции объекта
Установлена равнозначность понятий:
- объект индивидуального жилищного строительства
- жилой дом
- индивидуальный жилой дом
В сответствии с ГрК РФ (пункт 39 статьи 1):
объект ИЖС – это отдельно стоящее здание, обладающее комплексом характеристик одновременно:
- количество надземных этажей не более чем 3
- высота не более 20 м
- жилой дом:
- состоит из комнат и вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд и связанных с проживанием граждан
- не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости
Градостроительный кодекс РФ (статья 51.1 и статья 55) установили порядок подачи уведомлений. О намерении построить дом, а потом о завершении его возведения застройщик должен сообщить администрации, направив уведомления:
- о планируемом строительстве/реконструкции
- об окончании строительства
Срок рассмотрения уведомления
Срок рассмотрения администрацией поступивших уведомлений – 7 дней.
В течение этого времени администрация:
- сопоставляет параметры объекта, что застройщик указал в уведомлении, с предельными параметрами разрешённого строительства
- делает выводы об соответствии или несоответствии параметров
- определяет допустимость строительства объекта:
- по виду использования земельного участка
- по соответствию установленным ограничениям
По итогам рассмотрения, администрация направляет застройщику уведомление:
- о соответствии построенных/реконструированных объектов градостроительным требованиям
- о несоответствии объектов установленным градостроительным требованиям
2. Когда строительство объекта считается согласованным?
Строительство объекта считается согласованым, если застройщик получил уведомление администрации:
- о соответствии параметров объекта
- о допустимости его размещения
Оно даёт право на строительство в согласованных параметрах в течение 10 лет (пункт 13 статьи 51.1 ГрК РФ).
3. Строительство началось до введения уведомлений
Уведомление о планируемом строительстве подавать не потребуется, если оно было начато по ранее полученному разрешению.
По окончании строительства в администрацию нужно подать уведомление об этом факте.
4. Ситуации с самовольными постройками
В случае самовольной постройки власти вправе принять одно из двух решений:
- привести самострой в соответствие с градостроительной документацией:
- с материалами по планировке территории
- с параметрами объектов, установленными федеральными законами
- с предельными параметрами разрешённого строительства/ реконструкции ОКС, установленными в ПЗЗ
- о сносе самостроя
5. Государственный кадастровый учёт и регистрация прав
Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на созданные объект ИЖС или садовый дом (пункт 1_1 части 1 статьи 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ):
- выполняется по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления
- проводится без участия застройщика
Застройщик может подать заявление в самостоятельном порядке в случае, когда орган местного самоуправления не направил материалы в Росреетр. К нему нужно приложить:
- технический план
- правоустанавливающий документ на земельный участок
6. Виды уведомлений
В документооборот введены несколько видов уведомлений, утверждённых Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ( № 591/пр от от 19 сентября 2018 года):
Уведомления от застройщика
- о планируемых строительстве или реконструкции
- об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции
- о завершении строительства
Ответные уведомления органа местного самоуправления
- о соответствии параметров объекта установленным параметрам
- о допустимости строительства объекта
- о несоответствии или изменении параметров объекта тем, что были указаны в уведомлении администрации
- о недопустимости строительста объекта
- о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям градостроительного регламента
7. Уведомление о планируемом строительстве
Уведомления подаются в следующих случаях:
- при планируемом строительстве или реконструкции
- при определении соответствий или несоответствий установленным параметрам
- для определения возможности строительства объекта
- при изменениях параметров планируемого строительства/реконструкции объекта
- после завершения строительства или реконструкции объекта
- при установлении соответствия или несоответствия построенных или реконструированных домов требованиям градостроительного законодательства
В приложении к уведомлению указывается информация о составе сведений, документах (пункт 4 статьи 51.1 ГрК РФ):
- о застройщике
для физического лица:
- ФИО
- место жительства
- реквизиты документа, удостоверяющего личность
для юридического лица:
- наименование
- юридический адрес
- ОГРН и ИНН (для российской организации)
- почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи
- способ направления ответных уведомлений администрации
- о земельном участке:
- кадастровый номер
- адрес или описание, по которому можно определить расположение участка
- сведения о праве застройщика и правах других лиц на земельный участок
- ВРИ участка
- сведения о планируемых параметрах объекта
- сведения об отступах от границ ЗУ
- правоустанавливающие документы на земельный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН
- об объекте капитального строительства:
- назначение объекта
- цель подачи уведомления
- кадастровый номер (при реконструкции)
- права других лиц
- планируемые параметры:
- количество надземных этажей
- предельная высота
- размер отступов от всех границ земельного участка до ОКС
- площадь ЗУ под объектом
- описание внешнего облика ОКС:
- когда строительство ведётся в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения
- указание о том, что ОКС не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости
Пояснение
Описание внешнего облика объекта включает разделы:
- текстовая часть:
- параметры объекта
- цветовое решение внешнего облика
- перечень стройматериаов, определяющих внешний облик объекта
- требования к архитектурным решениям, установленные градостроительным регламентом
- графическая часть:
- фасады
- конфигурация объекта
Примечание
При строительстве или реконструкции объекта в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения застройщик должен представить типовое архитектурное решение. Это требование ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (№ 73-ФЗ).
Уведомление о планируемом строительстве направляется одним из способов:
- лично
- через МФЦ
- через портал госуслуг
- заказным письмом
При отсутствии в уведомлении каких-либо сведений или приложений документы возвращаются застройщику в течение 3 рабочих дней. В сопроводительном письме указывается причина возврата.
Если уведомление застройщика:
- подготовлено с соблюдением всех требований
- указанные сведения о будущем строении отвечают градостроительному регламенту территориальной зоны, в границах которой расположен земельный надел
заявителю будет выслано уведомление о соответствии объекта установленным параметрам строительства и допустимости его размещения на земельном участке.
8. Когда можно начинать строительство дома?
Приступать в строительству сразу же после подачи уведомления о планируемом строительстве нельзя. Нужно дождаться ответного уведомления от местной администрации.
Право на строительство появляется в том случае, когда администрация подтвердит соответствие указанных застройщиком параметров дома и сведений об участке.
Актуальность уведомления администрации сохраняется в течение 10 лет.
Право на строительство возникает также в случае, когда ответного уведомления администрации нет.
Запрет на строительство объекта означает информация в ответном уведомлении администрации:
- о несоответствии параметров объекта, указанных в уведомлении о планируемом строительстве, параметрам, установленным градостроительным регламентом
- о недопустимости строительства объекта
Копии ответного уведомления администрации высылаются одновременно в органы строительного и земельного надзора (пункт 12 статьи 51.1 ГрК РФ).
9. Основания для отказа в строительстве
Причины отказа в строительстве объекта:
- установлено несоответствие параметров объекта и предельных параметров разрешённого строительства
- размещение объекта не соответствуют ВРИ ЗУ
- размещение объекта не допускается установленными ограничениями
- уведомление подано или направлено лицом, не имеющим прав на земельный участок
В уведомлении администрации указываются:
- причины отказа
- предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции объектов
- информация о несоответствии объекта установленым предельным параметрам строительства
При недопустимости размещения объекта отражаются:
- установленный ВРИ ЗУ
- виды ограничений использования ЗУ
- сведения о том, что застройщик, подавший уведомление о планируемом строительстве, не имеет прав на земельный участок
- сведения о несоответствии требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом
- сведения о несоответствии описания внешнего облика объекта предмету охраны исторического поселения
10. Уведомление о вводе объекта в эксплуатацию
Порядок ввода объекта в эксплуатацию с введением закона №340-ФЗ заметно усложнился:
- сначала готовится технический план (без отступлений от параметров, указанных в выданном ответном уведомлением администрации о соответствии объекта параметрам разрешённого строительства)
- направляется уведомление об окончании строительства с приложением:
- технического плана
- квитанции за регистрацию права собственности на построенный объект
После получения уведомления застройщика об окончании строительства администрация проводит выезд на объект. В ходе выездной проверки выполняется следующее:
- внешний облик объекта сравнивается с его описанием и графическим изображением в приложении к уведомлению о планируемом строительстве
- определяется соответствие:
- параметров построенного дома сведениям, указанным застройщиком в уведомлении
- назначению объекта и виду использования участка
- ограничениям, установленным на дату поступления уведомления об окончании строительства
- типовому архитектурному решению, если строительство выполнялось в границах исторического поселения федерального или регионального значения
11. Причины отказа на ввод объекта в эксплуатацию
Причины отказа администрации в уведомлении о вводе объекта в эксплуатацию (пункт 6 статьи 55 ГрК РФ):
- постройка НЕ соответствует:
- ВРИ земельного участка
- территориальной зоне
- параметрам застройки, установленным в ПЗЗ
- земельный участок расположен в охранной зоне:
- рядом с ЛЭП или с газопроводом, где строительство НЕ разрешается вообще
Более «жизненные» примеры оказа во вводе объекта в эксплуатацию по причине несоответствия заявленным параметрам и ВРИ участка:
- в уведомлении о планируемом строительстве было указано, что дом будет двухэтажным, размером 10 м х 10 м, а построен был дом:
- с двумя надземными этажами и подвалом
- трёхэтажный с мансардой
- при строительстве была изменена площадь строения
- дом построен на огородном участке, то есть назначение строения не соответствует ВРИ земельного надела
11. Резюме
Цель введения закона – упорядочение частного жилищного строительства:
- установлены единые требования к строительству жилых домов на ЗУ, предоставленных:
- для садоводства
- для ИЖС
- для ведения ЛПХ в границах населённого пункта
- определены максимальные параметры жилого дома, предотвращающие проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов ИЖС
- пересмотрен подход к разрешительным процедурам при возведении жилых и садовых домов
- установлены особенности государственного кадастрового учёта и госрегистрации прав на жилые и садовые дома
- обеспечен контроль за соблюдением параметров строительства
- регламентированы основания и порядок сноса:
- ОКС
- самовольных построек
- установлен механизм прекращения прав на земельный участок с самовольной постройкой
- предусмотрены переходные положения
ФЗ № 340-ФЗ позволяет:
- определить возможность строительства
- исключить возведение ОКС при явных и грубых нарушениях законодательства
Полезная информация
- «Дачная амнистия» 2021 – 2026: новые возможности – читать здесь
- Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
- Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
- С нормами строительства на садовых участках можно ознакомиться здесь
- Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
- Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
- Как используются участки в пожизненном наследуемом владении (ПНВ) – здесь
- С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
- Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
- О новом Классификаторе видов разрешённого использования земельных участков – 2019 можно узнать здесь
- Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
- С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
- С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
- Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
Что можно строить на участке для дачного строительства?
На участке для дачного строительства можно строить разнообразные постройки, в зависимости от ваших потребностей и желаний. Вот несколько идей:
-
Домик для отдыха: это может быть небольшой коттедж или бунгало, где вы сможете проводить время с семьей или друзьями.
-
Баня: если вы любите париться и отдыхать в бане, то можете построить баню на своем участке. Это может быть как обычная баня на дровах, так и инфракрасная сауна.
-
Теплица: если вы любите выращивать свои собственные овощи и фрукты, то можете построить теплицу на своем участке. Это позволит вам выращивать свежие продукты круглый год.
-
Гараж: если у вас есть автомобиль, то можете построить гараж на своем участке, чтобы защитить его от погодных условий.
-
Крытая беседка: это может быть место, где вы будете проводить время с друзьями и родными, готовить барбекю и наслаждаться свежим воздухом.
-
Склад: на участке можно построить склад для хранения садового инструмента, удобрений и других садово-хозяйственных принадлежностей.
-
Детская площадка: если у вас есть дети, то на участке можно построить детскую площадку с качелями, горками и другими игровыми элементами.
-
Огород: на участке можно выделить участок под огород, где вы сможете выращивать свои собственные овощи и фрукты.
Важно помнить, что перед строительством необходимо ознакомиться с местными правилами и требованиями к дачному строительству, а также получить необходимые разрешения и согласования.